2010年09月の記事一覧(2) | サイトの左上に表示される<h1>タグのタイトル

サラリーマン大家とは、副業で不動産経営をしながらサラリーマンを続ける方を指します。サラリーマンには安定した収入があるため、万が一不動産による赤字が生じても、資金を収入によって補填することが可能です。対して専業の大家であれば、マンションを売却したり、銀行の競売にかけたりと、様々な赤字対策をしなくてはなりません。資金繰りが苦しいときほどサラリーマンという立場が有利に働くのです。

サラリーマンは安定した収入がありますから、低金利で融資を受けられる可能性も高くなります。不動産を購入する元手となる資金を融資に頼るのであれば、当然、低金利の融資ほど実質的な収入が大きくなります。

もちろん、不動産投資にはリスクもあります。しかし、サラリーマンという職業が必ずしも安全だというわけでもありません、勤めている企業が傾けば収入は減りますし、倒産すれば職を失うことになります。そんな事態になったとき、不動産を所有していれば、経済的なダメージは大きく軽減されます。中高年の方が再就職先を探すのは至難の業ですが、大家という職業は年齢を問われません。その意味で、副業で大家をやるということはリスクヘッジ（リスクの分散）としての効果もあるのです。

しかしながら、副業だからといっていい加減にやって儲かる、という性質のものではもちろんありません。できれば、コツコツ勉強をしながら、不動産関連の資格などを取っておきましょう。「賃貸収入がサラリーマンの年収を上回る」ような事態になったら、思い切って専業の大家になるのも良いでしょう。

一口にアパート経営といっても、スタイルは様々です。例えば、投資目的で居室を購入し賃貸する方法をはじめとして、土地から購入してアパートを一棟管理する方法、中古物件を購入しリフォームしてから賃貸する方法などが挙げられます。

不動産投資としてのアパート経営は、他の金融商品と違って、高い「安全性」、長期に渡る「安定した収入」が期待できる運用方法です。手元の資金が少ない方でも、小額からアパート経営を始めることが出来ますし、さらには節税効果や相続税対策として、様々なメリットを受けられます。

例えば、土地が無い方、まとまった資金を用意できない方であっても、購入物件の頭金さえ用意できれば、住宅ローンによるアパート経営が可能です。もちろん住宅ローンについては家賃収入による返済が行なえますから、ローンの支払いさえ終われば、家賃収入がそのまま利益となります。中長期的には、かなり堅実に将来の財産形成を進めることができるでしょう。

節税対策にも有用で、例えば固定資産税は、非住宅用地（遊休地・駐車場）の６分の１となります。 相続税も、金融資産と比較すると約４０％の減額になります。確定申告をすれば、さらに所得税や住民税にも節税効果が生じます。ただし、 いずれもオーナーの年収や物件によって節税額は異なりますから、詳細については事前に不動産業者や税理士などに確認してください。

アパート経営はあくまで投資ですから、もちろんリスクは生じます。入居者がいなければ賃料は生じませんし、土地の価格が下落すれば資産価値は目減りします。物件選びは慎重に行なってください。

現在、投資用マンションとしては、1000万円以下の「中古ワンルームマンション」が主流になりつつあります。ワンルームマンションについては「賃貸の需要」を見極めることが何より重要です。具体的な条件としては、「駅から１０分以内」の物件に人気が集中する傾向にあります。土地柄にもよりますが、駅からほんの少し離れただけでも極端に賃貸需要が少なくなる物件もあり、注意が必要です。また、よく言われることですが、駅前に不動産屋が１件も見当たらないような駅は避けた方が良いでしょう。

もちろん、その物件の賃料が妥当であるかどうかの確認は必要です。場合によっては、購入後の入居者入れ替え時に、家賃を下げなくてはいけない物件もあるでしょう。当然、経営計画はその家賃に基づいて行なわなくてはなりません。

実際の築年数より「古く見える」マンションは注意が必要です。逆にいえば、古い物件でも「綺麗に見える」マンションは人気が高いようです。

できれば、総戸数が２０戸以上の物件を選ぶようにしてください。将来、大規模修繕を行う際に、「修繕積立金」によって負担金を軽減できる可能性が高くなります。

賃貸料は多少の経済状況には左右されませんが、周辺の施設（学校や駅、商業施設など）が変化することによって大きく変動する場合もあります。区画の整理や開発事業が計画されている土地については、できるだけリサーチを行ないましょう。必要であれば専門家のサポートを得ることも考慮してください。