Home : 3ページ目 | すべてのアパート経営者に贈る不動産情報ブログ

一口にアパート経営といっても、スタイルは様々です。例えば、投資目的で居室を購入し賃貸する方法をはじめとして、土地から購入してアパートを一棟管理する方法、中古物件を購入しリフォームしてから賃貸する方法などが挙げられます。

不動産投資としてのアパート経営は、他の金融商品と違って、高い「安全性」、長期に渡る「安定した収入」が期待できる運用方法です。手元の資金が少ない方でも、小額からアパート経営を始めることが出来ますし、さらには節税効果や相続税対策として、様々なメリットを受けられます。

例えば、土地が無い方、まとまった資金を用意できない方であっても、購入物件の頭金さえ用意できれば、住宅ローンによるアパート経営が可能です。もちろん住宅ローンについては家賃収入による返済が行なえますから、ローンの支払いさえ終われば、家賃収入がそのまま利益となります。中長期的には、かなり堅実に将来の財産形成を進めることができるでしょう。

節税対策にも有用で、例えば固定資産税は、非住宅用地（遊休地・駐車場）の６分の１となります。 相続税も、金融資産と比較すると約４０％の減額になります。確定申告をすれば、さらに所得税や住民税にも節税効果が生じます。ただし、 いずれもオーナーの年収や物件によって節税額は異なりますから、詳細については事前に不動産業者や税理士などに確認してください。

アパート経営はあくまで投資ですから、もちろんリスクは生じます。入居者がいなければ賃料は生じませんし、土地の価格が下落すれば資産価値は目減りします。物件選びは慎重に行なってください。

現在、投資用マンションとしては、1000万円以下の「中古ワンルームマンション」が主流になりつつあります。ワンルームマンションについては「賃貸の需要」を見極めることが何より重要です。具体的な条件としては、「駅から１０分以内」の物件に人気が集中する傾向にあります。土地柄にもよりますが、駅からほんの少し離れただけでも極端に賃貸需要が少なくなる物件もあり、注意が必要です。また、よく言われることですが、駅前に不動産屋が１件も見当たらないような駅は避けた方が良いでしょう。

もちろん、その物件の賃料が妥当であるかどうかの確認は必要です。場合によっては、購入後の入居者入れ替え時に、家賃を下げなくてはいけない物件もあるでしょう。当然、経営計画はその家賃に基づいて行なわなくてはなりません。

実際の築年数より「古く見える」マンションは注意が必要です。逆にいえば、古い物件でも「綺麗に見える」マンションは人気が高いようです。

できれば、総戸数が２０戸以上の物件を選ぶようにしてください。将来、大規模修繕を行う際に、「修繕積立金」によって負担金を軽減できる可能性が高くなります。

賃貸料は多少の経済状況には左右されませんが、周辺の施設（学校や駅、商業施設など）が変化することによって大きく変動する場合もあります。区画の整理や開発事業が計画されている土地については、できるだけリサーチを行ないましょう。必要であれば専門家のサポートを得ることも考慮してください。

収益物件を考える際に、まず考えなくてはならないのが「空室リスクの分散」です。例えば区分物の場合、空室になった途端に賃貸収入が０になってしまいますから、収益の安定はなかなか望めません。空室リスクを回避するための収益物件としておすすめなのが「一棟マンション経営」タイプの物件です。いくつかの空室が出来ても、一棟マンションであれば比較的安定した収益が望めますから、計画的な経営が可能です。さらに、土地付きで耐用年数の長いRC・SRC構造の一棟マンションの場合、銀行からの融資も下りやすくなります。少ない自己資金で不動産投資を始めたい方にもおすすめです。

収益物件の資産価値を見極めるためには、建物だけでなく土地の形状や接道状況も考慮しなくてはなりません。立地条件の優れた物件ほど、資産価値が落ちにくく、融資も通りやすくなります。居室の広さや価格から画一的に選択肢を絞る方も多いようですが、安いから、狭いからダメ、といった選択基準はおすすめできません。あくまで立地、外観、周辺環境などから総合的な判断を行なってください。

例えば、中古物件を購入する場合は、建物の修繕履歴などから今後の維持費用を考えていきます。管理の悪い物件であれば、新たな修繕費用やリフォームが必要になる可能性が高くなります。古い物件に限らず、収益物件に関してはこうした中長期的な視野が欠かせません。まずは自身で実際に現場に足を運び、室内外のチェックから始めてみましょう。